Podle údajů Českého statistického úřadu začala v hlavním městě za jedenáct měsíců loňského roku výstavba 4 969 bytů. Jde o nejvyšší počet od roku 2008. V roce 2018 to za stejné období bylo jen 2 194 bytových jednotek. Přehnaný optimismus však podle developerů není namístě.

Byty v rámci nově započaté výstavby těžily podle Davida Jirušky ze společnosti Finep z historicky vydaných stavebních povolení, která se pouze nakumulovala v čase. „Naopak lze předpokládat, že další roky budou zatíženy nízkým počtem vydaných stavebních povolení z let 2018 a 2019, které neustále klesají,“ míní Jiruška a není sám. „Deficit bytů v novostavbách z minulých let se ještě během několika následující let bude velice těžko dohánět,“ přitakává Jaroslav Smrčka, obchodní ředitel developerské společnosti Moravská stavební – INVEST.

I když by se z uvedených čísel mohlo zdát, že se stavební řízení v Praze snad konečně zlepšilo, podle developerů jde pořád jen o zbožné přání. „Nadále platí, že střední bytový projekt se administrativně povoluje průměrně deset let,“ konstatuje David Jiruška. „Povolovací proces je zdlouhavý a komplikovaný. Změny lze očekávat v případě, že se povolování zjednoduší a urychlí. Příprava projektů tím také logicky zlevní,“ míní Radek Polák, mluvčí společnosti Trigema.

Počet nově nabízených bytů na pražském bytovém trhu se tak zvyšuje jen mírně. „Podle společné analýzy společností Trigema, Skanska Reality a Central Group se tento ukazatel pohyboval v roce 2018 mezi 4 200 až 5 400 a v roce 2017 jen mezi 3 450 až 4 000 byty. Na konci minulého roku bylo v nabídkách 4 950 nových bytů,“ vypočítává Radek Polák. V letech 2014 a 2015 se ovšem tento počet pohyboval okolo sedmi tisíc jednotek. Podle tvrzení odborníků je přitom třeba, aby bylo v nabídkách minimálně osm až deset tisíc nových bytů.

„Abychom mohli mluvit o přiměřené nabídce, pražský trh by musel průměrně nabízet devět až dvanáct tisíc nových bytů. Loňský průměr se však pohyboval okolo 5 200 bytů a takto nízká nabídka mnohdy nutila zájemce o bydlení činit některé kompromisy při výběru lokality, standardu i velikosti bytu,“ vysvětluje Juraj Murín, ředitel vývoje projektů ve Skanska Reality. Nejvíce nových bytů se na konci čtvrtého čtvrtletí minulého roku nabízelo v Praze 5 (22,9 %) a nejméně v Praze 1 (0,8 %). Nejvíce jich bylo dvoupokojových (36,8 %) a nejméně pětipokojových (2,5 %).

Nabídka jen s bídou saturuje poptávku
Spolu s nabídkou ovšem rostou i prodeje. Loni se v Praze prodalo celkově 5 600 nových bytů. To je o 12 procent více než v předcházejícím roce. „Za rostoucím počtem prodaných bytů stojí zejména vysoká poptávka, která je kromě nárůstu počtu obyvatel Prahy živena i skutečností, že se v průběhu minulého roku výrazně zvyšovaly pražské nájmy. Pořízení vlastního bydlení tak dává lidem ještě mnohem větší ekonomickou logiku. Napomáhají tomu i velmi výhodné sazby hypoték. Lidé si rovněž uvědomují, že vlastní bydlení je zároveň i dobrým způsobem, jak se v době nejasné penzijní politiky státu zajistit na stáří,“ řekl Dušan Kunovský, zakladatel a šéf Central Group.

Poptávka po bytech tedy rozhodně neklesá a stále žene ceny nahoru, byť se navyšování cen oproti předchozím obdobím loni výrazně zpomalilo. Průměrná cena nového bytu dosáhla ve čtvrtém čtvrtletí 105 561 korun na metr čtvereční, meziročně nové byty zdražily o 4,4 %. Pro srovnání: v roce 2018 tyto ceny vzrostly o 18,6 %, v roce 2017 o 19 % a v roce 2016 o 19,5 %.

Nejdražší byly ve čtvrtém čtvrtletí 2019 byty jednopokojové, které stály v průměru 120 812 korun za metr čtvereční. U pěti- a vícepokojových to bylo 107 126 a u čtyřpokojových 98 971 korun. Cena dvoupokojových se pohybovala okolo 100 288 korun za metr čtvereční. Za posledních deset let tak ceny bytů vzrostly na dvojnásobek, a i když se zdají horentní, nejde nejspíše o strop. „Dá se reálně očekávat, že růst cen v kvalitních projektech bude pokračovat,“ míní Jaroslav Smrčka. Ceny nemovitostí totiž ovlivňuje kombinace více faktorů.

„Vedle růstu DPH, nabídky, která je nízká, poptávky, která je naopak extrémní, to jsou třeba změny technických norem, které rovněž výrazně zvedly cenu,“ připomíná Jirušek. „Dopad daně z přidané hodnoty je zhruba pětinový. Podíl nákladů na stavební práce představuje zhruba 40 procent. Náklady na nákup pozemků dosahují v současnosti podle našich propočtů necelých 30 procent,“ vypočítává Radek Polák. K tomu je samozřejmě třeba přičíst i to, že čím déle se projekt připravuje, tím vyšší náklady na pracovní sílu s ním má developer spojeny. „Přidejte k tomu očekávaný příliv desítek tisíc nových obyvatel města, a logicky tak musí být všem jasné, že k výraznému cenovému poklesu nebo dlouhodobé stagnaci cen dojít nemůže,“ uzavírá David Jirušek.

Nové projekty
Nová „Nuselská“
Lokalita: Praha 4 – Nusle, počet bytů: 150, dispozice: od 1+kk do 4+kk, každý s terasou, balkonem nebo předzahrádkou, ceny: cca 100 000 Kč/m2 , dokončení: 4. čtvrtletí 2020, developer: Trigema Bytový areál nahrazuje areál Nuselských mlékáren, v jeho středu bude uzavřený vnitroblok s plochou 4 200 m2 s parkovou úpravou a automatickým zavlažovacím systémem s využitím dešťové vody. Většina bytů je vybavena vzduchotechnickými jednotkami s rekuperací a přípravou pro inteligentní ovládání bytu, průkaz energetické náročnosti B.

Zdroj: MF Dnes