Podle údaje Ministerstva pro místní rozvoj ČR nájemní bydlení tvoří přes 22 procent celkového bytového fondu. Podle expertů právě v tomto segmentu proběhne v následujících 10 letech kopernikánský obrat. Již nyní vstupují do podnikání v oblasti nájemního bydlení i někteří velcí developerští hráči.

„Zatímco hodnota peněz klesá, u nemovitostí je to přesně naopak. Investice do rezidenčních nemovitostí jsou dnes jedním z nejvýhodnějších způsobů, kam investované prostředky uložit. Předpokládáme, že poptávka po nájemním bydlení se ještě navýší,“ vysvětluje Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema, která začíná na pražské Invalidovně stavět nový projekt nájemního bydlení Fragment.

ZMĚNY JIŽ PROBÍHAJÍ

Důvody, proč se zájem přesouvá rovněž do nájemního bydlení, jsou v zásadě dva: Jednak je to již zmiňovaný fakt, že ceny nemovitostí rostou. Tím dalším je pak ale také touha po svobodě a flexibilitě. Hlavně ve velkých městech se rychlost, s jakou je možné pronajmout byt, dostala na novodobá maxima. Zájem o nájemní bydlení u nás v posledních zhruba třech letech prudce roste. Tento trend ještě zesílil v roce 2018 po 1. říjnu, kdy začala na základě doporučení České národní banky platit přísnější pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů. Rostoucí ceny nemovitostí tak logicky zvedají i ceny nájemného.

Přesto nájemní bydlení zažívá renesanci. V poslední době vznikají developerské projekty určené pouze k tomuto typu bydlení. „Zájem o nájemní byty tady be- zesporu je už nyní, byť většina populace nejspíš preferuje bydlení vlastnické. Také proto, že se jeví jako ekonomicky výhodnější – to je to stále se opakující porovnávání výše splátek hypotéky a nájemného. Všechny tyto kalkulace ale narazí na problém financování. Zájemci o bydlení prostě na vlastní byt nebudou mít.

Požadavky na vlastní prostředky jsou značné. Jiná alternativa než nájemní byt neexistuje. Lidé ji proto budou muset zvolit bez ohledu na vlastní přání. Bude to zkrátka ekonomická nutnost. A to je ten druhý důvod, proč očekáváme větší zájem o bytové pronájmy,“ říká Prokop Svoboda z realitní společnosti Svoboda & Williams a dodává: „Období ekonomického růstu a minimální nezaměstnanosti máme na nějakou dobu za sebou a lidé si stále méně budou moci dovolit bydlení ve vlastním. Trh nemovitostí tak bude v následujících letech výrazně formovat nájemní bydlení. Developeři tedy mají velký prostor pro realizaci rozsáhlých projektů zaměřených právě na nájemní koncepty. Očekáváme, že rostoucí popularita tohoto trendu se právě díky koronakrizi ještě znásobí.“

POPTÁVKA ROSTE I U TĚCH NEJMAJETNĚJŠÍCH

S boomem vlastnického bydlení v České republice bylo nájemní bydlení psychologicky vnímáno jako typické a vhodné pro méně majetné vrstvy či pro studenty, nikoli však pro střední třídu. To se ale v blízké budoucnosti změní, protože mnoho lidí ze střední třídy v českých metropolích na vlastnické bydlení nedosáhne.

„Bydlet v nájmu má však i své výhody, jako je například větší flexibilita při stěhování a to, že si nájemník nemusí dělat starosti s opravami bytu. Výzkumy navíc ukazují, že takzvaní mileniálové, kteří by do roku 2025 měli tvořit převážnou část populace v produktivním věku, peníze raději investují do zážitků a svých koníčků než do cihel," říká Peter Noack ze společnosti Zeitgeist. Navíc pandemie koronaviru otřásla mnohými jistotami, na nichž současná společnost stavěla. Bydlení v nájmu tak dává smysl nejen těm mladším, ale i ostatním, včetně těch majetnějších. Nájemní bydlení se tak postupně proměňuje, o čemž svědčí mimo jiné i rozšiřující se počet developerských projektů, jež jsou na náročnější klientelu zaměřeny. S požadavky na větší flexibilitu nájemního vztahu se tak budeme nejspíše setkávat čím dál častěji.

BOHATÍ SENIOŘI

Užívat si vydělaných peněz, cestovat po světě a nebýt uvázán u vlastního bydlení patří k argumentům, které se stále častěji objevují ve skupině nových seniorů. Tato cílová skupina bude proto také pro nájemní bydlení v budoucnu rovněž velice důležitá. Přitom v České republice dnes žije v nájemním bydlení přibližně 216 000 seniorů a seniorek. Z toho více než ze dvou třetin bydlí sami. Valná většina přitom platí tržní nájemné. Pouze asi 35 000 bydlí za snížené částky, uvedli zástupci Rady seniorů a Sdružení nájemníků.

NÁJEMNÍ BYDLENÍ V SOUSEDNÍCH ZEMÍCH

Společnost Zeitgeist upozorňuje, že na rozdíl od České republiky vnímají oby- vatelé sousedního Německa nájemní bydlení jako něco naprosto přirozeného. V nájmu bydlí každý druhý Němec. A to napříč společenským i věkovým spektrem – od singles přes rodiny s dětmi až po seniorské páry. Oproti tomu v Česku žijí nyní v pronájmu nejčastěji lidé ve věku do třiceti let.

Většina obyvatel Polska preferuje bydlení v osobním vlastnictví, jehož podíl zde za posledních deset let vzrostl zhruba o pětinu. Ve svém vlastním domě či bytě tak žije přes 83 procent Poláků. Vedle historické zkušenosti s vyvlastňováním majetku během období komunismu je tento trend v současnosti ovlivněn i vysokými cenami nájmů, které jsou u našich severních sousedů srovnatelné s Německem.

V Maďarsku je pak v porovnání s Českou republikou, Polskem a Německem nejvyšší podíl těch, kdo bydlí ve vlastním bytě. Přesahuje 85 procent. Od roku 2012, kdy podíl vlastnického bydlení v zemi dosáhl vrcholu, který představoval zhruba 90 procent, ale trvale klesá. V Maďarsku bydlí v nájmu nejčastěji lidé ve věku 18 až 35 let a také ti, kteří se častěji stěhují za prací.

DALŠÍ VÝVOJ

Jak se v tomto ohledu bude vyvíjet rezidenční trh? Kolik nových bytů může slou- žit na investici?

V případě privátních investorů je velmi obtížné tento podíl určit. Developer nemá zcela přesné statistiky, kolik prodaných bytů jde ve skutečnosti na investici. Kupující nemusí uvádět, za jakým účelem si nemovitost pořizuje. V momentu, kdy se na trhu objeví více institucionálních investorů, může se tento podíl dostat klidně až k 70 procentům. Je nutné si uvědomit, že by se pak jednalo o koupi stovek nových bytů. Takové transakce zahrnou celé etapy nebo dokonce kompletní developerské projekty. Čísla o konkrétních transakcích budou i mnohem lépe dohledatelná.