Prodeje bytů jsou rekordní. Jedna věta, spousta dat a taky dost otázek, které taková věta vzbuzuje. Ale nepředbíhejme. Poptávka po novém bydlení je v Česku obrovská. Podle analýz společností Trigema, Skanska a Central Group jen v Praze za první tři čtvrtletí našlo své majitele 6 100 nových bytů, což je o 300 nových bytů více než za celý loňský rok, ve kterém se prodalo celkem 5 800 jednotek. Do konce roku můžeme tedy očekávat nový rekord trhu v oblasti prodejů, kdy by se mohlo prodat až 7 000 tisícebytových jednotek.

„Rekordně vysokou poptávku po novém bydlení akcelerovaly v prvních 9 měsících letošního roku zejména dostupné hypotéky a zároveň obava ze znehodnocení úspor inflací, a tedy snaha své finance smysluplně uložit,“ vysvětluje Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema. A jeho slova potvrzují i data.

Zájem o byty je enormní

Jen během prvního pololetí roku 2021 vzrostl v hlavním městě zájem o nové byty na dvojnásobek oproti stejnému období předchozího roku. Ve třetím čtvrtletí se pak poptávka navrátila na běžné výsledky dosahované v období do přelomu roku 2020 a 2021 a po předchozích rekordních měsících se vrátila na stejnou úroveň jako ve 3Q roku 2020. I přes výrazný, téměř 50% mezikvartální pokles, který byl způsoben zejména vysokou srovnávací hladinou, se počet 1 350 vykázaných prodaných bytů za třetí čtvrtletí řadí do horní poloviny výsledků za posledních 10 let.

Pokles můžeme krátkodobě odůvodnit neustálým růstem cen nových bytů, tenčícím se balíkem dostupných a nově zahajovaných bytů a od léta také všeobecně se zvyšujícími úrokovými sazbami, které s sebou logicky zvyšují také úroky hypotečních úvěrů.

Nebyly to ale jen úrokové sazby hypoték, co ve třetím čtvrtletí letošního roku rostlo. Zvyšovaly se i ceny. Růst nabídkových cen u nových projektů ve 3Q roku 2021 (tedy u bytů, které byly uvedeny na trh právě ve 3Q 2021) navíc eskaloval nejvíce za sledované období. Mezikvartálně ceny vzrostly o více než 16 %, meziročně dokonce o téměř 35 %. Znamená to tedy, že nové byty uvedené na trh v létě roku 2021 byly v jednotkové ceně o třetinu dražší, než byty uváděné na trh v létě roku 2020. Tato akcelerace měla samozřejmě podstatný vliv na růst tržní ceny. Nové byty na trhu se tak prodávaly průměrně za 159 tisíc za metr čtvereční, byty, které už byly na trhu delší dobu, pak byly k mání průměrně za 137,5 tisíce korun za metr čtvereční.

Za razantním zdražováním stála kromě vysoké poptávky a komplikovaného povolování, které v sobě ukrývá zvyšující se režijní a finanční náklady, i aktuální nepříznivá situace na stavebním trhu: strmě rostoucí ceny stavebních materiálů, komplikovaná a zdražující se doprava a suroviny nebo nedostatek kvalifikované pracovní síly. Důvodem bylo zřejmě také očekávání dlouhodobých inflačních vlivů.

Celkově bylo ve třetím čtvrtletí na pražském trhu v nabídce celkem 2 750 nových bytů. Nejvíce nových bytů nabídla tradičně Praha 5 a Praha 4, pozice developersky nejrozvinutějších částí se ale během léta pozměnila a novým lídrem v počtu nabízených bytů se stala Praha 10. Naopak nejméně nových nabízených bytů bylo jako obvykle v centru města, tedy v Praze 1 a Praze 2. Nejvyšší cenu zaplatili zájemci o nový byt právě v Praze 2, kde cena šplhala ke 177 528 Kč/m2, naopak nejlevnější byty nabídla Praha 9, a to za průměrnou cenu 127 657 Kč/m2.

A o jaké byty byl největší zájem?

Stejně jako v předchozím období byl největší zájem o byty 2+kk, kterých se prodalo zhruba 580, což představuje více než 43 % prodaných bytů na pražském trhu. Následovaly byty 3+kk, kterých se prodalo na 314, a garsoniéry s 297 prodanými byty. To nahrává teoriím, že mezi kupujícími převažují zejména investoři, kteří podle odhadů odborníků koupí 40 až 50 % všech volných bytů.

Zájem je i o starší byty

Kromě zásoby nových bytů se tenčí i nabídka bytů secondhandových. Ve třetím čtvrtletí jich bylo 3 994, což je mezikvartálně o 650 méně, nicméně je to podobné číslo jako vloni. Ve srovnání s rokem 2019 je nabídka secondhandů o 47 % nižší. Důvody můžeme hledat jednak ve všeobecně vysoké poptávce po nemovitostech, kterou podpořilo také zrušení 4% daně z převodu, a v posledních měsících také ve skutečnosti, že mnoho majitelů si potenciální prodej rozmyslelo a rozhodli se byt si ponechat jako komoditu nepodléhající inflaci. Nejbohatší nabídka secondhandových bytů zůstává tradičně v Praze 5 a více než 10 % nabízených bytů na pražském trhu najdeme ve východní části, tedy v Praze 4, 9 a 10. Nejvíce nových secondhandových bytů v Praze přibylo do nabídky v centru, v Praze 3 a Praze 8. Kvůli vysoké poptávce a stále se zmenšující nabídce se ceny secondhandových bytů již začínají dostávat do blízkosti cen novostaveb. Secondhandový byt si tak pražský zájemce koupí v průměru za více než 9 milionů korun.

Nejdražší byty k sekundárnímu prodeji byly i ve 3Q tradičně v Praze 1 a 2, následovala Praha 3 a 6, kde se průměrný secondhandový byt dal pořídit za více než 10 milionů korun. Nejnižší ceny dlouhodobě zůstávají na Praze 4 a 9, kde se cena pohybovala okolo 7,1 milionu korun.

Hlavním trhem s byty zůstává Praha, i mimo metropoli se však prodeji bytů dařilo. Faktem ale je, že v průběhu letních měsíců doznaly razantního zbrždění a poklesly z jarních 2 400 prodaných jednotek na 1 732 (-28,3 %). Na jedné straně byla i v regionech poptávka poháněna inflačním očekáváním a vůlí kupujících investovat nebo uložit úspory do nemovitostí, na straně druhé se zde už v některých ohledech začala do popředí dostávat otázka ceny a neochota některých potenciálních zájemců nakoupit novou nemovitost nad její cenovou úroveň.

Budoucnost je v nájmu

Celkem bylo v nabídce v regionech 4 819 nových bytů. Nejvíce bytů nabídl Jihomoravský kraj, a to 898, druhou nejvyšší nabídkou pak disponoval kraj Středočeský s 817 byty, následovaly kraje Jihočeský, Liberecký a Královéhradecký.

Kromě nových bytů byl i v regionech zájem o secondhandy. Nabídka u tohoto typu bytů poklesla o 16 %, zatímco cena vzrostla o 4,5 %. Nejlevněji se daly pořídit secondhandové byty v Moravskoslezském a Ústeckém kraji, nejdráž bylo v případě regionů na jižní Moravě.

Právě vyhrocená situace na rezidenčním trhu a stále rostoucí ceny jsou důvodem ultimátní proměny, která český trh s nemovitostmi čeká a která má jméno nájemní bydlení. Zatímco před rokem vyšel nový byt v Česku na 11,4 průměrného ročního hrubého platu, letos je to 12,2 platu. Pro srovnání - Irové na průměrný 70metrový byt vynaloží 3,1 ročního platu, v Belgii je to 4,2 platu, v Rakousku 10,6 ročního platu. A tak i přesto, že Češi mají rádi jistoty a tíhnou k bydlení „ve vlastním“, začíná i v Česku renesance nájemního bydlení.

„Nájemní bydlení, které je trendem v řadě západoevropských zemí, je jistým východiskem z patové situace celého českého trhu. Můžeme tedy očekávat, že z primárního trhu na ten nájemní se přesune nejen část developerů, ale i část investorů,“ popisuje Marcel Soural s tím, že právě nájemní bydlení je tím, co láká současnou a mladou generaci mnohem víc než vysoká a stále dražší hypotéka.

„Mladá generace chce něco úplně jiného než se uvázat vysokou hypotékou. Navíc je zvyklá všechno sdílet, pronajímat si a půjčovat. To je trend dnešní doby,“ dodává Soural s tím, že na nájemní trh se proto bude zaměřovat i investiční skupina Trigema, která plánuje nájemní bydlení napříč spektrem nájemních segmentů. Ke každému projektu navíc vymýšlí přidanou hodnotu přesahující funkci bydlení.

Nájemní bydlení nabídne například unikátní stavba v pražském Karlíně Fragment. K dispozici bude 140 plně vybavených designovaných bytů, které nabídnou prémiový standard, vysokou úroveň technologických řešení a nadstandardní služby tak, aby bydlení bylo bezstarostné a do největší možné míry pohodlné. Kromě Fragmentu jsou nájemní byty v plánu i v chystaném projektu Top Tower nebo v jedné z etap smíchovského Lihovaru.

Nájemní bydlení zdaleka není v západoevropských zemích žádnou novinkou, naopak. Ve vyspělých zemích je tato forma bydlení běžná a velmi oblíbená a podíl nájemní formy bydlení je tu poměrně vysoký: nejvyšší byl zaznamenán ve Švýcarsku (68 %) a v Německu (64 %). Nadpoloviční většina lidí žije v nájmu i v Rakousku (51 %), ve Francii preferuje nájemní bydlení 47 % lidí a v Itálii 24 %. Podstatný podíl nájemního bydlení je i v Kanadě (42 %), v Japonsku (39 %) a v USA (37 %).