Doposud prázdný prostor brzy vyplní rezidenční objekt pojatý jako umělecké dílo – ležící postava vojáka, která coby fragment časů minulých upomene původní účel Invalidovny. Fragmenty minulosti se tak spojí se současností, zatímco fragmenty budoucnosti ztělesní 140 bytů k pronájmu, v nichž začnou nájemci už v roce 2022 žít svoje životy.
JAK TO BYLO S FRAGMENTEM
Proč jste si tedy najal studio QARTA Architektura na Fragment, když vlastníte Black n' Arch?
Fragment začal vznikat dříve, než jsem se setkal s Davidem. Oslovila nás inženýrská společnost, která povolovala stavbu na tomto pozemku, a nám se povedlo domluvit se s vlastníkem, kde byl komplikovaný majetkový vztah. Dali jsme QARTĚ zadání na bytový dům. Když jsme pak začali spolupracovat s Davidem, požádal jsem architekty, aby ho včlenili do svého týmu. Chtěl jsem, aby budova získala jiný výraz.
Jak si vzájemně porozuměli?
Nálada byla tvořivá. Každý se zaměřil na své řemeslo, jemuž rozumí. Od začátku jsme stavbu chtěli propojovat se starou Invalidovnou. Chodili jsme tam na exkurze a hledali správné propojovací linky. Nakonec vznikla stavba, která z ptačí perspektivy připomíná ležící postavu, což svým ideovým základem odkazuje na příběh staré Invalidovny. Když už jsme u těch příběhů, povím vám, jak vznikl finální tvar této stavby. Byli jsme v restauraci Pastař u Kampy s Davidem Černým, Davidem Wittassekem a Jirkou Řezákem, který tam přinesl velký polystyrénový model celé stavby. Filozofovali jsme nad ním. David v jednu chvíli pronesl, že potřebuje nůž. Tak jsme zavolali do kuchyně. Přišel šéfkuchař s ohromnou čepicí, a ještě větším nožem. David si ho vzal, třikrát řízl do modelu stavby a pravil: „Tak takhle.“
Co konkrétně provedl?
Víte, jak Fragment teď vypadá?
Znám fotografie, které jste nám poskytli do časopisu Konstrukce, jde o detaily stavby.
Na stavbě je technicky nejšílenější její prostřední část. Jde o levitující byty zapojené do mostovky. To je ten tah nožem – David vykrojil stavbu obloukem ve vertikálním směru a pak ji ještě tvarově ustřihl k silnici na Rohanském nábřeží.
Je hezké, jak necháváte umělcům volnou ruku. V čem si naopak nenecháte poradit, co je vaše silové pole?
Mám rád stavby, které jsou nejenom hezké, ale i užitné. To znamená správně navržené, funkční, kde se lidem kvalitně bydlí nebo pracuje. Nereprezentují jen sochy, to je má zásadní podmínka. V Praze je mnoho hezkých staveb, ale když do nich vstoupíte, uvědomíte si, jak jsou funkčně nedomyšlené. Více než o domy jde o sochy, a to nemám rád. Stavme je, ale nenazývejme je bytovým domem. Umění by se mělo podřídit životnosti a respektovat užitnost. Druhým okruhem je ekonomika. Lidé/architekti za mnou občas přicházejí s návrhy, které nejsou ekonomicky realizovatelné. Jenže smyslem má být domy stavět, ne jenom kreslit do šuplíku nebo umísťovat vizualizace nerealizovaných staveb na Pinterest. Ale to lze jedině za předpokladu, že budou respektovat ekonomickou návratnost investice.
Když se podívám stejnou optikou na Fragment – vracel jste tvůrčímu týmu návrhy k přepracování, aby byly z ekonomického pohledu realizovatelné, nebo jste jim dal v tomto případě volnost?
Fragment měl svůj příběh. Když jsme měli začít stavět, přišel covid. Banka, co nás měla financovat, se lekla a poprosila, abychom tři měsíce počkali, jak se bude vyvíjet celosvětová pandemie. Během těch tří měsíců naše projektové a produktové týmy podrobily Fragment dalšímu zkoumání a nalezly možné optimalizace. Ta první se týkala konstrukce. Zjednodušili jsme monolity a tím pádem i fasádu, která se na ně věšela. Také jsme ustoupili od záměru vybudovat supermarket, který byl navržen v parteru budovy. Rozhodli jsme se pro menší retail jednotky související s nájemním bydlením. Tím se snížila potřeba velkého počtu parkovacích stání a my mohli eliminovat jeden parkovací suterén. Vylepšili jsme ekonomiku projektu a celé to začalo dávat smysl.
Kolik jste ušetřili?
Přibližně 140 milionů předcovidových korun, docela dost.
Jak dále ovlivnila pandemie covidu výstavbu Fragmentu? Z pohledu nedostatku materiálů, vyšších cen, úbytku pracovníků…
My ho stále za covidu stavíme a chceme dokončit na podzim. Už víme i za kolik, neboť máme uzavřeno 90 % výběrových řízení na subdodavatele a u zbylých 10 % jsou známé ceny. Covid nás poškodil ze dvou hledisek. Prvně tedy na jaře loňského roku (jaro 2021) došlo ke zdražení, inflaci, nedostatku zboží a přetržení dodavatelských řetězců. To vše se promítlo do některých subdodávek a prodražilo nám to stavbu řekněme o 15 %. Za druhé zápasíme s časem ve snaze dodržet veškeré harmonogramy, ale zatím to zvládáme.
Když už se bavíme o cenách, budova stojí 1,25 miliardy korun.
Takhle to nemůžete brát. Stavebně stojí 815 milionů korun. Ostatní je cena pozemku, financování, projektu… těch nákladů je mnohem více.
Dobře. Přesto mi řekněte, kdy se vám vrátí takto velká investice, když se bude jednat o nájemní bydlení? Nevrátí se spíše až vašim dětem?
Návratnost u nájemního bydlení je velmi dlouhá. Yieldy se pohybují okolo 2,5–3,5 %, čemuž odpovídá návratnost v průměru 30 let. Jenže v dnešní inflační a covidové době se návratnost ještě více prodlužuje. Investované peníze se bohužel zdražují, ČNB zvyšuje sazby, takže počítejme spíše s 35 lety. Podstatné je, jak drahé peníze používáte. Takže dnes se snažíme o přefinancování na euro.
Plánoval jste už od samého začátku si dům ponechat, nebo myšlenka přišla až v průběhu, když jste viděl, o jak krásnou stavbu se jedná?
Od samého začátku byl Fragment připravován jako bytový dům, který developer postaví, rozdělí na spoluvlastnické podíly bytových a nebytových jednotek a rozprodá. V komplexu je 140 bytů a 10 retailů. Výsledkem by tedy byla nesourodá skupina přibližně 150 spoluvlastníků. V okamžiku, kdy jsme dokončili fázi plánování a spatřili, jak je dům krásný, přemýšleli jsme, jestli bude v silách tolika vlastníků se o něj postarat. Říkali jsme si, že dříve či později bude jejich cílem snaha ušetřit. První krok, který udělají, je ten, že vypnou osvětlení stavby v nočních hodinách. Také budou šetřit na úklidu, sadových úpravách a na zahradníkovi nebo na čištění fasády. Stavba se stane po pěti deseti letech omšelou. Nebudou prostředky nebo vůle investovat do údržby, kterou každý objekt potřebuje. Samozřejmě nemuselo by se to stát, ale mohlo by. Proto jsme se rozhodli si stavbu ponechat. Nedrobit ji do spoluvlastnických podílů, ale nechat ji ve vlastnictví jednoho subjektu. Logicky jsme tedy došli k nájemnímu bydlení. To pro nás otevřelo mnoho úplně nových disciplín na trhu – mimo jiné se zabýváme interiérovým vybavením jednotlivých bytů. Necháváme si radit od spolupracující realitní kanceláře, která nám pomáhá s prvním zasídlením objektu.
Co vám doporučuje?
Abychom se hodně soustředili na design.
Z Fragmentu se stává vaše opečovávané dítě.
Více méně a troufám si říci, že na trhu není jiná developerská společnost, která by stavěla naším stylem. Tedy postavila dům a nechala si ho v portfoliu. Co vím, tak taková neexistuje… respektive existuje jedna a tímto zdravím Víťu Valu. Takže ano, staví se nájemní bydlení, ale pak se stavby vezmou a prodají do nemovitostního investičního fondu.