Rok rekordů. Tak by se dal shrnout loňský rok z pohledu rezidenčního trhu. Zároveň byl rok 2021 rokem, který odstartoval novou českou etapu bytového trhu, jejíž jméno je nájemní bydlení.
Statistiky hovoří stručnou řečí faktů: prodeje bytů loni vystoupaly na historická maxima, naopak na rekordní minimum se dostala průměrná roční nabídka volných bytů. Co to ale ve skutečnosti znamená?
V první řadě skutečnost, že své majitele našlo v loňském roce 7 450 nových bytů, což je nejvíc za posledních 13 let. Naopak na nejnižší hodnotě za celou historii sledování dat na rezidenčním trhu byla nabídka volných bytů
Meziročně se na pražském trhu zvedl prodej nových bytů o téměř 28 %, tedy o 1 650 prodaných bytových jednotek. Odhadovaná hodnota prodaných bytů přesáhla 57 miliard korun, což je téměř o polovinu více než v loňském roce a dvojnásobná hodnota za posledních šest let. Vyplývá to z analýzy společností Trigema, Skanska a Central Group.
„Enormní zájem o bydlení v hlavním městě byl poháněný zejména snahou bezpečně uložit své úspory, stále ještě výhodnými úrokovými sazbami a přebytkem úspor v domácnostech. To způsobilo, že se v loňském roce prodalo historicky nejvíce bytů od roku 2011,“ potvrzuje Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema.
Pro srovnání: v roce 2020 se prodalo v hlavním městě 5 800 nových bytů, o rok dříve 5 600 jednotek a v roce 2018 to bylo rovných 5 000 bytů. Přesně sedm tisíc bytů se prodalo ve sledovaném období pouze v roce 2015.
„V prodejích se loni odrazilo i vědomí, že byt je bezpečné aktivum, které kromě růstu své hodnoty dokáže generovat také výnosy. Dá se tedy říci, že tahounem rostoucí poptávky byli soukromí a stále častěji i institucionální investoři,“ vysvětluje Soural.
Právě poptávka větších investorů, investičních skupin a fondů, která v loňském roce výrazně rostla, je trendem, který lze nadále očekávat i v roce 2022.
V loňském roce sehrály v prodejích výraznou roli stále ještě výhodné úrokové míry z hypoték, zejména v prvních třech kvartálech loňského roku, kdy byly sazby stále velmi nízko. Vždyť průměrná úroková sazba hypoték byla podle ukazatele Fincentrum Hypoindex v prvním kvartále 1,93 %. V polovině roku pak sice dosahovala už na 2,23 %, ale velká část investorů tušila další zvedání sazeb, a právě tato motivace urychlila poptávku po novém bydlení. I přesto, že se ve třetím kvartále začaly sazby rychle zvyšovat, v celém loňském roce stimulovaly vysoký zájem o bydlení.
Stejně jako poptávka po novém bydlení byla loni rekordní i poptávka po hypotékách. Jejich objem se ke konci roku 2021 vyšplhal na částku 430 miliard korun, což je zhruba o sedmdesát procent více než v dosud rekordním roce 2020. Loni pak poskytly banky 135 000 hypoték.
Nabídka bytů na historickém minimu
Na opačné straně rekordních hodnot se loni ocitla nabídka nových bytů, která překonala své historické desetileté minimum. Ke konci loňského roku mohli zájemci o bydlení v Praze vybírat z pouhých 2 850 dostupných bytů, což je sice o 100 volných bytů více než v předchozím čtvrtletí, ale v meziročním srovnání jde o 42 % pokles (o 2 100 volných bytů méně). Oproti poslednímu čtvrtletí roku 2015 jde však o více než 50% pokles nabídky nových nemovitostí.
„Ještě v roce 2020 bylo v nabídce téměř 6 000 nových bytů, nyní to není ani polovina. Situace už je opravdu kritická. A zřejmě se nic v nejbližších letech nezmění, protože nový stavební zákon, který by mohl pomoci, se bude odsouvat a měnit. Přitom rychlejší povolování je ve velkém ekonomickém zájmu státu. Jen v Praze je v přípravě více než 130 000 nových bytů, které by státu jen na DPH mohly přinést přes 155 miliard korun,“ říká zakladatel a šéf Central Group Dušan Kunovský.
Mezi důvody extrémně nízké nabídky hledejme zejména rekordní poptávku a prodeje, vliv mělo ale stále velmi komplikované povolování, kvůli kterému nabídka zkrátka nadále nestačila pokrývat silnou poptávku, a to ani přes skutečnost, že v loňském roce počet zahájených bytů v Praze meziročně značně narostl o 155 %.
Developeři sice byli loni v přípravě nových projektů aktivní, nedařilo se jim ale dostatečně rychle a v dostatečném počtu stavby povolovat. Jenom v loňském roce bylo v metropoli připravováno už na 130 000 bytů.
Nejdražší bydlení opět na Praze 1 a 2
Stále větší rozpětí mezi poptávkou a nabídkou mělo také vliv i na růst cen. Průměrná cena za prodaný nový byt dosáhla v metropoli v posledním čtvrtletí minulého roku na rekordní sumu 137 946 korun za m2, což je v meziročním srovnání o téměř 28 % více. Nabídkové ceny se pak pohybovaly okolo 144 000 korun za m2, což je v porovnání s koncem předchozího roku nárůst o 24 %.
Nejdražší byty byly už tradičně v centru Prahy, konkrétně na Praze 1 a 2, kde byla zároveň nejnižší nabídka bytů. Naopak „nejlevnější” byty nabídla Praha 8, a to za průměrnou cenu 136 605 Kč za m2. Tato pražská čtvrť taky vykazovala nejnižší mezikvartální tempo růstu cen – pouhých 0,5 %.
Ceny v ostatních městských částech byly víceméně vyrovnané. Nejvyšší poptávka po novém bydlení se týkala Prahy 4, 5 a 9 – v těchto městských obvodech se prodalo 53 % všech bytů v Praze.
Z těchto tří nejpreferovanějších pražských čtvrtí se nejvíce bytů v roce 2021 prodalo v Praze 5, a to konkrétně 1 367. Praha 5 tak udržela prvenství z minulých let ve vysokém zájmu o byty. V městské části Praha 4 se loni prodalo 1 306 bytů a v Praze 9 to bylo 1 277 prodaných jednotek. Vysoký zájem o bydlení pak zaznamenala i Praha 10, kde se loni prodalo na 926 bytů, a Praha 8 s počtem 842 prodaných jednotek.
Stabilní poptávka po nových bytech současně ale neznamená, že se v průběhu času nemění preference nakupujících. Na rozdíl od předchozích let, kdy se zájem kupujících přesouval k menším bytům, jsme mohli v loňském roce sledovat, že význam malých bytů mírně klesal, a to i přes fakt, že malé byty 1 + kk a 2 + kk představovaly 66 % celkové poptávky v metropoli. Největší změnu jsme mohli vidět v mírném ústupu zájmu o garsonky – v roce 2019 byl podíl prodaných 1 + kk bytů 30,5 %, v roce 2021 zhruba 25 %.
Největší zájem byl o 2 + kk
Nejvíce prodaných bytů v posledním čtvrtletí loňského roku bylo opět dvoupokojových, z celkového počtu se jich prodalo 42 %. Dvojpokojové byty následovaly v prodejích garsoniéry, které tvořily zhruba 23 % všech prodaných bytů, a dispozice 3 + kk, které se na celkových prodejích ve 4Q podílely 22 %. Čtyřpokojových bytů se prodalo v Praze téměř 10 %.
Zájem o menší byty byl dán zejména vyšším počtem jedno- a dvoučlenných domácností, což je celosvětový trend ve vyspělých zemích, rychlým růstem cen a klesající dostupností bydlení i faktem, že malé byty mají lepší investiční výnosnost než velké byty.
V posledním kvartále roku 2021 jsme mohli sledovat poměrně zřetelné snížení průměrných ploch jak nabízených, tak prodaných bytů. V obou případech tato hodnota v porovnání s předchozím kvartálem klesla zhruba o 4 metry. Průměrná výměra nabízeného bytu tak činila na konci roku 67 m2. Průměrná výměra prodávaného bytu byla o 5 m2 nižší než u nabízeného.
Zájem je o starší i nájemní byty
Kromě nových bytů se loni rychle tenčila i zásoba starších bytů. Mezikvartální srovnání ukázalo, že počet nabízených secondhandových bytů byl loni meziročně nižší o 430 (-11 %). Důvody můžeme hledat jednak ve všeobecně vysoké poptávce po nemovitostech, kterou podpořilo také zrušení 4% daně z převodu, a v posledních měsících také ve skutečnosti, že mnoho majitelů si potenciální prodej rozmyslelo a rozhodli se byt si ponechat jako komoditu nepodléhající inflaci. Klesající nabídka má za důsledek stejný jev jako na primárním trhu – celková i jednotková průměrná cena na tomto trhu neustále roste. Meziročně průměrná jednotková nabídková cena vzrostla o 16,9 % na 126 557 Kč za m2 a ceny secondhandových bytů se loni začaly dostávat do blízkosti cen novostaveb. Plošná průměrná cena bytu k sekundárnímu prodeji v Praze ke konci roku činila 9,4 mil. Kč.
Nejbohatší nabídka secondhandových bytů zůstává v Praze 5, kde se nabízelo více než 18 % všech secondhandových pražských bytů. Více než 10 % nabízených bytů v Praze pak bylo loni ve východní části, tedy v Praze 4, 9 a 10. Nejvíce nových secondhandových bytů přibylo na Praze 4, 6 a 9.
Stejně jako zásoba starších bytů se v loňském roce snižovala i zásoba nájemních bytů. Důvodů bylo hned několik: postupný návrat do běžného života v metropoli po covidové pandemii, návrat studentů do hlavního města i rostoucí ceny bytů určených do osobního vlastnictví, které začínají být pro střední a nižší třídu neakceptovatelné. V meziročním srovnání klesl počet nabízených nájemních bytů o 48 % (vysoké číslo je ale způsobeno i srovnávací základnou, která byla z důvodu pandemie a přechodu velké části nabízených krátkodobých nájmů skokově navýšena). V nájemní nabídce je stále na 7 100 dostupných bytů, což by v předešlých letech činilo solidní zásobu. O nájemní bydlení se loni začali zajímat i developeři, z nichž někteří se rozhodli postavit domy nájemního bydlení. Větší část těchto nájemních projektů však byla či je určena k prodeji některému z fondů, který chce jednotlivé byty pronajímat. Někteří developeři se ale rozhodli jít jinou cestou a nájemní projekty si ponechají ve svém portfoliu. Důvodem je zejména zajištění kontinuálně vysoké kvality bydlení a služeb.
Logika vede k nájemnímu bydlení
„Od samého začátku byl Fragment připravován jako bytový dům, který postavíme, rozdělíme na spoluvlastnické podíly bytových a nebytových jednotek a rozprodáme. V komplexu je 140 bytů a 10 retailů. Výsledkem by tedy byla nesourodá skupina přibližně 150 spoluvlastníků. V okamžiku, kdy jsme dokončili fázi plánování a spatřili, jak je dům krásný, přemýšleli jsme, jestli bude v silách tolika vlastníků se o něj postarat. Říkali jsme si, že dříve či později bude jejich cílem snaha ušetřit. První krok, který udělají, je ten, že vypnou osvětlení stavby v nočních hodinách. Také budou šetřit na úklidu, sadových úpravách a na zahradníkovi nebo na čištění fasády. Stavba se stane po pěti deseti letech omšelou. Nebudou prostředky nebo vůle investovat do údržby, kterou každý objekt potřebuje. Samozřejmě nemuselo by se to stát, ale mohlo by. Proto jsme se rozhodli si stavbu ponechat. Nedrobit ji do spoluvlastnických podílů, ale nechat ji ve vlastnictví jednoho subjektu. Logicky jsme tedy došli k nájemnímu bydlení,“ vysvětluje Marcel Soural důvody, proč se investiční skupina Trigema rozhodla nechat si své nájemní projekty ve svém portfoliu.
V developerských nájemních projektech bylo loni veřejně k dispozici pouze 160 nájemních bytů a jejich cena se pohybovala v průměru okolo 465 Kč/m2, tedy o 130 korun víc než u individuální nabídky. Vzhledem k nejistotě na trhu, rostoucí ceně stavebních materiálů a prací i inflačním vlivům se někteří developeři rozhodli ustoupit od svých plánů na výstavbu nájemního bydlení, a vracejí se k prodejům bytů.
Bytový trh v 1Q 2022: Růst cen a slabá nabídka
První kvartál roku 2022 byl v mnoha aspektech ovlivněn celospolečenskou situací a válkou na Ukrajině. Ceny nových bytů v hlavním městě vzrostly o třetinu a průměrná prodejní cena v Praze dosáhla v letošním prvním čtvrtletí 145 749 Kč za m2. Na vině byly kromě nízké nabídky, která stále zůstává hlavním důvodem rostoucích cen a která se již téměř rok pohybuje jen okolo 3 000 nových bytů, zejména rostoucí ceny vstupů, především stavebních prací, materiálů a energií. V souvislosti s válkou na Ukrajině totiž došlo k dalšímu narušení dodavatelsko-odběratelských vztahů, což má negativní vliv na dostupnost a ceny stavebních materiálů. Některé stavební komponenty od začátku roku zdražily o desítky procent, klíčové materiály dokonce až o násobky stovek procent. Výrazně zdražila například betonářská výztuž, cement, izolační materiály, plechy a řada dalších vstupů. Významné zdražení zaznamenala také energie a v souvislosti s opatřeními ČNB i úvěry.
„Rostoucí ceny bytů bohužel kopírují současnou situaci, kdy je na trhu nejméně nových bytů za posledních deset let. Nabídka se v loňském roce téměř vyprodala a zdlouhavé povolovací procesy stále komplikují novou výstavbu. Zároveň se do rostoucích cen bytů promítly i eskalované ceny všech vstupů: komodit, energií, úroků nebo lidských zdrojů,“ vysvětluje Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema, a jeho slova dokládají i data.
Jak vyplývá z analýzy společností Trigema, Skanska a Central Group, prodejní cena nových bytů vzrostla na 145 749 Kč za m2 (meziročně o 29,9 % více), a velmi se tak přiblížila i ceně nabídkové, která se na konci čtvrtletí pohybovala těsně pod úrovní 150 000 Kč/m2 (149 255 Kč za m2, meziročně o 22,8< % více). Nabídkové ceny se přitom dlouhodobě držely 5-10 % nad úrovní cen prodejních.
Za první tři měsíce letošního roku se prodalo 1 050 nových bytů. Na konci prvního čtvrtletí si zájemci o nové bydlení mohli vybírat jen z cca 3 200 nových bytů. Oproti stejnému období loňského roku tak měli na výběr o 1& 000 bytů (24 %) méně. Nabídku nových bytů se kvůli komplikovaným povolovacím procesům dlouhodobě nedaří v potřebném množství doplňovat.