Hypotéky jsou na bodu mrazu a poptávka po bydlení je zdá se nižší. Zároveň se objevují informace, že ceny nemovitostí budou klesat. Jaká je tedy teď reálná situace?

Všechno, co jste říkal, pravděpodobně platí. U hypotečních obchodů pomáhaly transakce. Co se týká prodeje bytů, ty jsou také na nižších hodnotách. A u nemovitostí je potřeba vnímat situaci tak, že si ten trh musíme nějak rozdělit – je totiž relativně velký – a ujasnit si, o jakých nemovitostech vlastně mluvíme. Pokud se budeme bavit o rezidenčním bydlení, tam rozlišujeme dva základní trhy. Primární trh – to je trh s novými byty, které jsou ve výstavbě a dokončují se. A sekundární trh, respektive trh se second handem – to jsou byty, které už jsou postavené a pouze mění majitele.

A jak si tedy ty dvě skupiny stojí?

Trh určují poptávka a nabídka. Pokud člověk chce prodat třeba byt, tak na druhé straně musí být někdo, kdo je ochotný jej koupit. Dnes je situace taková, že jak na poptávkové, tak nabídkové straně je relativně klid. Není tady nějaká velká disproporce, že bychom měli balík bytů, které jsou na prodej. A na druhé straně nejsou ani klienti.

Nicméně ceny bytů budou pravděpodobně na primárním trhu stagnovat. Tam není prostor pro to, aby ceny parkovaly dolů. Investoři a developeři se potýkají s tím, že nakupují stavební materiál a stavební práce, které jsou dnes dražší, než byly před covidem a válkou. Nemají tam prostor pro to, aby svoje výnosy snižovali. Dříve nebo později narazí na nějaký nákladový strop. To není jenom stavební materiál, jsou to samozřejmě i ty stále omílané energie. Finanční náklady vzrostly zhruba trojnásobně.

Před válkou jsme měli standardní úrokové sazby kolem dvou tří procent, dneska jsou trojnásobné. A to už investor v rámci výstavby hodně pocítí. Nevidíme tam potom prostor pro to, aby docházelo k redukci ceny.

Druhá věc je sekundární trh. První, co musí být, je nabídka. Dnes ale nevidíme, že by nějakým způsobem eskalovala. Musí prostě existovat ochota obyvatelstva byty prodávat. Pokud bude několikanásobně vyšší než ochota nakupovat, tak sekundární trh má potenciál ceny lehce snížit. Proč? No, protože stávající vlastníci byty nakoupili v jiné době, za jiné pořizovací náklady. Jestliže jste v roce 2016 například koupil byt na panelovém sídlišti v Praze za nějakých 60–70 tisíc za metr čtvereční, tak dnešní cena se může pohybovat mezi 100–110 tisíci. Rozdíl mezi vaší nákupní cenou a tou dnešní je víceméně marže pro stávajícího vlastníka, který si koupil byt v roce 2016. Pokud bude potřebovat byt prodat a najít kupce rychle, tak má prostor pro to, aby cenu snížil a dosáhl toho, co potřebuje.

Na podzim jste v jednom rozhovoru prohlásil, že lidi jsou vystrašení ze zimy, až ale na jaře zjistí, že nezmrzli, budou opět investovat do nemovitostí. Máme leden, o kterém se už nyní říká, že bude možná vůbec nejteplejší v historii, zima tedy asi nebude tak krutá, vidíte už nyní na trhu nějakou aktivitu?

Nebyl bych tak rychlý v úsudku. Zima ještě může přijít, tak jako loni. Byla taková pozdní zima a nebylo to vůbec příjemné, i v letošním roce se to může stát. Ale taky nemusí. Tak jako neumíme předvídat hospodářskou situaci této země na týden, 14 dní nebo měsíc dopředu, bohužel nezvládáme ani předpověď počasí. Až zima odejde, tak si zrekapitulujeme to, že jsme nezmrzli, že s těmi energiemi to tak špatné nebylo.

V novinách jsem teď četl, že watthodina plynu se dnes obchoduje za 1 500 korun, což je cena předválečná, nebo spíš možná ještě předcovidová. Je tedy vidět, jak obrovský vliv má teplé počasí na ceny energií. A jakmile přijde jaro, tak lidi zjistí, že měna je inflací poškozená natolik, že ztratili ze svých úspor za loňský rok 15 %. Pro letošek všichni predikují, že inflace bude bohužel pořád vysoká, někde kolem devíti procent. Koruna ztratí na síle, lidé přijdou na to, že peníze, které mají v bankách uloženy, by bylo záhodno investovat. A v dlouhodobém horizontu si ta aktiva pohlídají, aby neztrácela hodnotu.

Současně se mluví i o zvýšení daně z nemovitosti, může to ovlivnit kupující a jejich touhu něco koupit?

Daň z nemovitostí, to je taková kapitola sama o sobě. V této zemi máme relativně nízkou sazbu. Nevěřím tomu, že by se vláda odhodlala ke srovnání na úroveň západních států. Pravděpodobně k nějakému navýšení dojde, ale nebude tak dramatické. A to v provozních nákladech velkou roli zatím hrát nebude.

Jaká je situace na trhu s nájemním bydlením? Zvýší se podíl lidí, kteří budou takto bydlet?

Pravděpodobně ano. Tím, že se v této zemi nestaví, tak to způsobuje přetlak. Obyvatelstvo chce bydlet, jak ve starých, tak v nových bytech. Bohužel ten trend je nyní takový, že lidé z vesnic se dlouhodobě přesouvají do měst, a tak ve městech je tlak na to, aby se stavělo. Ale nestaví se. Bydlení je tak relativně drahé na pořízení. A pak vypadá jako logická varianta preferovat krátkodobě byt v nájmu, ušetřit nějaké zdroje a vlastní byt si pořídit až ve středním věku.

To, že se nestaví, určitě do jisté míry souvisí i s dlouhými stavebními řízeními. Mnoho let se tu řeší stavební zákon, jak by z pohledu developera takový ideální zákon měl vypadat, aby se proces výstavby zrychlil?

Asi tak, jak byl dán do vládního návrhu za minulé vlády, kdy nám bylo slibováno, že stavební řízení bude trvat maximálně jeden rok a že bude koordinované. Dotčené orgány státní správy budou dávat jenom jedno stanovisko. Navíc to stanovisko si bude žádat stavební úřad a my dostaneme stavební povolení na základě jednoho razítka. Takže jeden rok – jedno stanovisko – jedno razítko. Kdyby se toto povedlo, tak se zde bude žít mnohem lépe než doposud.

Jak dnes vypadá komunikace developerů s úřady? Používáte k tomu nějaké digitální nástroje, nebo pořád klasicky uháníte to razítko, o kterém jste mluvil před chvílí?

Bohužel většina státní správy a samosprávy komunikuje přes papír a razítka. E-government, který je nám slibován už nějakou dobu, se rozbíhá hodně pomalu. Státní správa také stále bobtná. Ať už je vláda levicová, nebo pravicová, nic se nemění.

Pokud e-government bude dělat úřednictvo, které tam je teď, tak pravděpodobně nebude v jeho zájmu, aby své počty snižovalo. Správná cesta by měla být taková, že celý systém online komunikace by měla nastavit privátní společnost. Státu to udělat na klíč. Teprve potom se něco změní.

Spolupracujete s umělcem Davidem Černým, který vaše stavby ozvláštňuje obřími instalacemi. Jaká je na to odezva ze strany investorů nebo úřadů? Jak je vůbec složité něco takového prosadit?

Je to hodně složité. A zase se vrátím k tomu předchozímu bodu. Úředníků je opravdu hodně. A bohužel někdy i překračují své kompetenční možnosti. Toho úředníka ale nemůžete obejít, potřebujete jeho razítko. Takže projekt pořád upravujete, pro každého z úředníků zvlášť. Oni se navzájem totiž vůbec nekoordinují. U staveb, které jsou specifické ještě tím, že do toho zapojíte umění, tak máte další level komplikovanosti navíc.

Může taková socha ovlivnit i cenu toho samotného bydlení? Zvyšuje to jeho hodnotu?

Samozřejmě. Rozhodně to ovlivňuje naše náklady, my to umělecké dílo musíme zaplatit. A nemáme jiné zdroje, než že to otočíme do výnosů tím, že náklad rozpustíme do ceny bytu. Primárně to tedy ovlivňuje náklad na pořízení nové nemovitosti. Ale sekundárně klient, který si takovou nemovitost koupí, tím získává vyšší hodnotu. A my si myslíme, že ve střednědobém nebo i dlouhodobém horizontu investiční byty a vůbec investice do rezidencí se musejí zhodnocovat.

Jací lidé v takových budovách bydlí? Jsou to spíš ti mladí, kteří jsou otevřenější uměleckým instalacím, nebo starší ročníky, které mohou být naopak třeba víc konzervativní?

Než jsme tyto budovy začali stavět, mysleli jsme si, že zhruba známe naši cílovku, ale není to tak. Nakupuje celá škála lidí, kteří jsou profilovaní nějak jinak, každý má trochu jinou motivaci, než jsme na začátku předpokládali.

Vy sám byste si v takovém komplexu byt koupil a bydlel tam?

Já jsem si ten byt koupil. Objektům, které postavíme, hodně věřím. Nejsme jenom developerská nebo investiční společnost, v rámci skupiny máme třeba i projekční architektonický ateliér, který nám všechny věci kreslí. A projekty realizuje naše vlastní stavební společnost. Ve finále máme i facilitní společnost, která se o ty domy stará. A dá se říct, že v každé stavbě, kterou jsme realizovali, vlastním nějaké portfolio bytů.

To znamená, že jste v každé nemovitosti třeba i přespal, abyste zjistil, jestli je to v pořádku?

To tvrdit nemůžu. Když ty byty postavíme a pak prodáváme, tak interiér, jako nábytek a podobné věci, si už zařizuje sám klient. Neměl jsem proto vždy příležitost bezprostředně tam přespat. Ale většinou jsem ty byty zařizoval tak, aby byly pronajímatelné.