Své další projekty k prodeji Trigema ani za současné situace na trhu s byty pozastavovat nechce. „Až úrokové sazby opět klesnou, probudí se poptávková strana trhu a bude hledat produkt. Akorát že nebude co nabízet. A pokud není co nabízet, cena logicky roste,“ říká zakladatel a předseda představenstva společnosti Trigema Marcel Soural.

Jak to vypadá s vaším plánovaným mrakodrapem? Kdy už začnete stavět Top Tower u stanice metra Nové Butovice?

Vypadá to docela optimisticky. Jsme už v poslední fázi jednání o změně územního plánu, vypořádávají se připomínky, které k návrhu dorazily. Když to půjde dobře, mohlo by se to na jaře podařit. Až změna proběhne, doplníme do již připravené dokumentace pro společné řízení (řízení, které spojuje územní rozhodnutí a stavební povolení – pozn. red.) čerstvá vyjádření dotčených stran a někdy v polovině tohoto roku bychom podali žádost o společné povolení.

Top Tower není jedinou výškovou budovou, která by měla v Butovicích v budoucnu vzniknout. Vy sami připravujete další výškovou budovu přímo vedle vestibulu metra, Livesport má již poměrně detailně rozpracovanou Aspiru II. Město ale s podobou zástavby nebylo úplně spokojeno, a dokonce byl ve hře i zastavovací plán. Bude se něco takového zpracovávat?

Celé to území kolem metra v Butovicích se dá Bucharovou ulicí rozdělit na dvě části. Na té západní chceme stavět Top Tower. Tam jsme s městskou částí v souladu a ani IPR nemá s Top Towerem problém. V té východní části připravujeme po dohodě s dopravním podnikem revitalizaci vestibulu metra a jeho okolí. Pro něj už byl přijat návrh změny územního plánu. A vznikl požadavek, abychom uspořádali urbanistickou soutěž na hmotové řešení celé této oblasti Nových Butovic, do které bychom zahrnuli jak náš Top Tower, tak i Aspiru II, a abychom prezentovali budoucnost celé lokality.

Takže se nemůže stát, že by to nějak zasáhlo do podoby Top Toweru?

Ne, to určitě ne. Jsem zvědavý, zda se nám podaří získat pro Top Tower povolení. Já doufám že ano. Jsem člověk, který má rád nejen zajímavé myšlenky, ale i ty hodně bláznivé nebo zdánlivě neuskutečnitelné. Baví mě je realizovat. A navíc, kdo by nechtěl postavit nejvyšší dům v republice? Pokud to územní plán unese a nám se stavbu podaří zrealizovat, budu na to opravdu hrdý. I proto že se v tom Praze opět navrátí primát. Pokud získáme povolení, bude následovat druhá fáze, kdy to budeme muset všechno hodně dobře spočítat podle aktuálních cen.

Jak moc vám současná situace na hypotečním trhu zasahuje do plánů s nájemním bydlením?

Významně i nevýznamně. Záleží, z jakého pohledu se na to koukáte. My jako developer jsme vlastně takoví maratonští běžci investiční výstavby, protože musíme plánovat střednědobě až dlouhodobě a musíme si projekty připravovat na dlouhá léta dopředu. A Top Tower už budeme stavět v době, kdy úroky budou zase nízko, a tedy peníze budou levnější a celá ekonomická situace se zlepší a zase budeme na křivce růstu. Z krátkodobého pohledu nás samozřejmě situace ovlivňuje hodně. Ale je to jednoduchý výpočet. Nájemní bydlení funguje, když máte financování zhruba za čtyři procenta. Dnes ho ale dostanete za osm až devět procent. Za tohle nájemní bydlení neuděláte, to prostě nevychází. Takže na Fragmentu, který bude naším prvním nájemním projektem, se nám podařilo přetočit financování z korun na eura a zafixovat tu eurovou sazbu kolem čtyř procent. Takže nám to i dnes vychází.

Pokud vím, tak eurové financování je ale možné pouze u projektů, kde také inkasujete nájmy v eurech, ne?

Nám se podařilo se s bankou domluvit, že nemusíme v eurech prokazovat sto procent příjmů, ale stačí pouze jejich část. Odpovědí na to jsou retailové prostory, které jsou v přízemí v podstatě každého domu. U těch je už dlouhodobě zažité, že se pronajímají v eurech. Plus u bytů máme dva přístupy. Je možné si ho pronajmout v korunách i v eurech. Pokud budete mít smlouvu delší než na rok, bude ve smlouvě určitě figurovat inflační doložka. A inflace u eura je podstatně nižší než inflace koruny, takže vzniká motivace pro klienty, aby si vzali euro.

Jiná cesta než eurové financování k nájemnímu bydlení není?

V současné době je to jediný klíč. Anebo počkat, až úrokové sazby spadnou.

Kvůli možnému poklesu sazeb se rozhodli někteří developeři počkat i s výstavbou bytů k prodeji. Central Group oznámil, že u dvou projektů výstavbu o rok odkládá. Přistoupili jste k něčemu podobnému?

My žádný z našich projektů nezastavujeme ani nezpomalujeme. Stavíme dál Lihovar, kde máme hrubou stavbu a přibližně čtyřicet procent prodaných bytů, což je docela úspěch. Stejně tak Paprsek kousek od metra Stodůlky jede dál. Tam jsme u podzemní stavby a také máme celkem slušné předprodeje. A v Plzni dokončujeme výstavbu zhruba dvou set bytů, kde očekáváme, že na konci února zkolaudujeme poslední dům a doprodáme posledních třicet bytů, které tam ještě máme. Dokončujeme i nájemní bydlení Fragment.
Nic nezastavujeme.
Navíc si myslíme, že by se mělo stavět, protože v okamžiku, kdy se aktivita na rezidenčním trhu zastaví, tak se sice vyřeší aktuální situace, nicméně až úrokové sazby opět klesnou, probudí se poptávková strana trhu a bude hledat produkt. Akorát že nebude co nabízet. A pokud není co nabízet, cena logicky roste. My chceme působit na developerskou obec tak, aby pokud možno výstavbu nepozastavovala. Sice je teď trh ochlazený, ale poptávka se vrátí.

A není růst cen to, co developeři chtějí?

To nám část novinářů podsouvá. Všem říkáme, že to není náš záměr. My chceme stavět a chceme být motorem toho, aby se povolovalo a stavělo rychleji, tedy víc. Tohle by šlo absolutně proti tomuto tvrzení. Když se bude rychleji povolovat, budeme schopni pružněji reagovat na poptávku. Nechceme s trhem manipulovat. Na druhou stranu si developeři dlouhodobě stěžují na pomalé povolování a pak oznámí, že pozdrží projekty. Není divu, že z toho novináři vyvozují takové závěry. Je potřeba situaci vnímat tak, že i developer je ekonomický subjekt s cílem vydělat. A pokud se bavíme o velkém subjektu, který chrlí na trh velký počet bytů, tak se zkrátka musí dívat na to, jestli má odbyt. Pokud ho nemá, musí čekat, až se zase poptávka oživí, začne se prodávat a uvolní se mu tak kapitál.

Jak je to nyní s poptávkou v porovnání s předchozími roky?

V Praze se za rok 2022 prodalo 3100 bytů, což není moc. V porovnání s rokem předchozím, kdy se jich prodalo 7450, je to víc než padesátiprocentní pokles. Naposledy jsme takhle velký pokles zaznamenali v roce 2008 nebo 2009, kdy byla také krize. Tehdy se prodalo v Praze jen asi 1700 bytů. Všechno je to způsobené sazbami hypotečních úvěrů, což je asi všem jasné. K nám chodí jen pár klientů, kteří si berou hypotéku, většina klien tely platí z vlastního zdroje. Před válkou to bylo padesát na padesát.

Reagujete na to nějak cenově?

My nemáme prostor reagovat cenově, protože trh se zbláznil. Meziročně stoupla cena stavebních materiálů o dvacet procent v průměru, cena stavebních prací o dvanáct až patnáct procent. Cena finančních nákladů – kdysi jsme měli úvěry za dvě až tři procenta – je dnes na osmi až devíti procentech. A tohle všechno nám padá do nákladů. Ke zlevňování určitě nedojde.

Zdroj: E15