Rozhovor s Marcelem Souralem o situaci kolem šíření pandemie COVID-19

V souvislosti s nákazou virem COVID 19 je třeba říci, že se nenacházíme v lehké době. Každým dnem se mění podmínky pro naši práci. Sotva stihneme vyřešit jednu překážku už přichází další. Dá se se navzdory tomu aspoň trochu odhadnout, jak bude na vše reagovat trh s nemovitostmi? Jak je to vlastně s probíhající výstavbou a celým stavebním oborem? Zeptali jsme se na dění okolo aktuálního stavu stavebního a developerského světa předsedy představenstva společnosti Trigema a.s., Marcela Sourala.

Jak se samotná Trigema stará o to, aby její tým bez komplikací dál efektivně fungoval? Jak vnímáte aktuální situaci okolo viru COVID-19 v souvislostech vaší profese?

Uvědomujeme si vážnost situace. Každý z nás musí přijmout taková opatření, aby neohrozil zdraví své a osob blízkých, tak i spolupracovníků. Stejně důležité je pro nás dostát svým závazkům směrem k našim zákazníkům, investorům a financujícím bankám. V tomto směru jsem rád, že se situace nepodceňuje a lidé se chovají zodpovědně. Čím dříve celou situaci překonáme, tím dříve se vrátí náš život do zaběhlých kolejí.

Jaká je situace na vašich stavbách?

Stavba je jedním z míst, kde dochází k vysoké koncentraci osob v rámci jednoho „uzavřeného“ celku. Nejedná se o sportovní utkání, které lze za určitých podmínek a ztrát zrušit. Stavebníkům nemůžeme nařídit homeoffice, jako je tomu u pozic v administrativě. Není v našem zájmu stavby zpomalovat nebo přerušovat. Ba naopak. Proto jsme již v rámci řízení stavby nastavili řadu opatření a procesů.

Jaké například?

V první řadě dbáme na přísné dodržování hygienických pravidel a opatření - pracuje se v ochranných pomůckách, které se snažíme pravidelně dodávat (roušky a desinfekční prostředky). Všechna opatření na stavbách prezentujeme srozumitelně i pro zahraniční pracovníky, v jejich rodném jazyce. Dále jsme omezili konání pravidelných kontrolních dnů, pro něž je jinak typická koncentrace většího počtu osob. Kontrolní dny realizujeme v online, distančním režimu prostřednictvím aplikace MS Teams nebo telekonferencí. Opatření platí pro všechny, tedy jak pro naše zaměstnance, tak samozřejmě všechny subdodavatele. Bez výjimky. Každý pracovník, u něhož je zjištěno, že nařízení porušuje, je okamžitě ze stavby vykázán.

Je v takových podmínkách vůbec udržitelný harmonogram stavby?

Aktuálně nám nehrozí zpomalení nebo zastavení prací na našich projektech. Harmonogram každé naší stavby je plánován s určitou rezervou. Ta má za úkol „pohltit“ zásahy vyšší moci nebo nenadálých událostí. Taková událost v podstatě nastala teď. Pokud nebude trvat neúměrně dlouho, jsme schopni vše bez problémů přečkat. Máme také zprávy od výrobců i distributorů, že není potřeba obávat se nedostatku pracovníků či stavebního materiálu. Naopak se nám v posledních dnech hlásí někteří subdodavatelé s prosbou o práci na našich stavbách.

Přesto, stalo se vám už, že by některý ze zadavatelů postup vašich prací zpomalil, nebo dokonce úplně zastavil?

Nestalo a věříme, že k tomu nedojde ani v dalších dnech a týdnech. Všichni si uvědomují, že se domácí ekonomika nemůže zastavit a práce musí navzdory všem problémům, jež s sebou nákaza přináší, pokračovat i nadále.

Struktura našich zadavatelů/investorů je na současnou dobu bezpečná. Buď se jedná o stavební zakázky pro naše developerské rezidenční projekty, kde máme u všech běžících projektů nastaveno fungující projektové financování nebo externí stavební zakázky, jejichž zadavatelem je zejména veřejný sektor.

Jak je tomu v případě prodejů bytů? Chtějí si vůbec klienti kupovat nyní byty?

Nepociťujeme polevení zájmu o výběr bydlení. Za měsíc březen splníme celkový plán prodejů, který byl nastaven v předkrizovém období. Až v měsíci dubnu očekáváme, že dojde k útlumu uzavírání smluv, což ale dočasně úzce souvisí s nařízeným opatřením vlády. U našich klientů evidujeme spíše obavu o způsob uzavření obchodu v souvislosti s fyzickým kontaktem při uzavírání smluv.

Jak se dá taková situace řešit?

Naštěstí dnešní doba umožňuje realizovat obchody on-line (tzv. distančním způsobem), čehož naši obchodníci využívají. Z prodejního centra se stalo spíše call centrum a komunikace se zákazníky probíhá přes audio a videokonference. Klienti, kteří již znají naši práci a mají s námi zkušenost mohou také využít tzv. e-rezervace, kdy dochází k uzavření rezervační smlouvy on-line bez fyzické účasti na prodejním centru. Trigema je podle našich informací asi jediným developerem a prodejcem, který možnost e-rezervací v ČR nabízí.

To opravdu neexistují nějaké limity?

Nějaké určitě ano, ale jsme tu od toho, abychom se učili a překážky odbourávali. Například výběr kvalitativního standardu musí také probíhat přes videokonferenci, nebo alespoň přes zaslané fotografie. Problémem v takovém případě může být například kvalita přenášeného signálu nebo technické vybavení na straně příjemce/klienta. V takovém případě pak elektronicky přenášený odstín neodpovídá reálné skutečnosti. Je to stejné jako když si vytisknete doma dubovou podlahu z katalogu, ten odstín bude na deseti tiskárnách desetkrát jiný.

Má současná situace v Česku dopad na poptávku po nových bytech?

Potřeba „bydlet“ je stále jednou ze základních potřeb, kterou člověk má. V době, kdy je velká část Čechů doma, evidujeme dokonce vyšší návštěvnost našich webových stránek, než je tomu v jinou dobu. Zatím je předčasné dělat závěry a posuzovat, zda se koronavirus podepsal na celkových prodejích bytů na trhu. Počkejme si na data za první čtvrtletí tohoto roku. Budou samozřejmě opět vycházet z analýz trhu, které připravujeme společně se Skanska Reality a Central Group.

Nicméně se osobně domnívám, že na těchto datech nebude zatím žádný trend v prodejích nových bytů vysledovatelný. To bude možné zjistit až na datech za následující období.

V Trigemě spoléháme na data shromažďovaná našim startupem, společností Flatzone (součást skupiny Trigema). Zde sbíráme online data o prodejích a cenách na denní bázi napříč celou ČR. A tato data stále analyzujeme. Aktuálně neevidujeme žádnou změnu na trhu s novými byty.

Je potřeba si stále připomínat, že je na trhu s novými byty dlouhodobě nedostatečná nabídka, která se v době nouzového stavu s největší pravděpodobností nenavýší, protože je omezená činnost příslušných orgánů státní správy a samosprávy ve směru povolování staveb.

A stavby, které jsou již v realizaci, mají dlouhodobě nastaveny smlouvy s generálními dodavateli stavebních prací, včetně cenových ujednání. Takže nákladové parametry se pro tyto projekty nezměnily ani nezmění.

Zaznamenali jste, že by někdo už odřekl zájem o byt, který si u vás vyhlédl?

Takové případy se čas od času stávají a nemusí to být zrovna pod tlakem aktuální situace na trhu/ekonomice. Nicméně žádné takové klienty, kteří jsou již vázání smluvním vztahem, nemáme. Investice do nového bytu je dlouhodobým rozhodnutím.

Dá se tedy říci, že je nemovitost stále považována za bezpečnou investici?

Určitě. Hodnoty nemovitostí rostou dlouhodobě. I na nemovitosti dopadají cyklické výkyvy, ale z dlouhodobého časového hlediska je cena nemovitostí rostoucí. V současné době vláda předkládá řadu návrhů a opatření, které mají umožnit firmám v těchto nelehkých časech, zůstat životaschopnými. Tato opatření podle našeho názoru povedou k tzv. kvantitativnímu uvolňování, kterého jsme byli svědky například po roce 2008, v reakci na celosvětovou hospodářskou krizi. To může vést k určité míře inflace a zlevňování peněz, díky čemuž poroste poptávka po bezpečných investicích. Lidé zkrátka nebudou chtít držet větší částky peněz z obavy, že jejich úspory ztratí hodnotu a budou využívat nízkých úrokových sazeb. Proto očekáváme, že nyní bude trh s byty po krátkou dobu „přešlapovat“ na místě, následně poptávka poroste.

Z médií sledujeme, jak zaměstnavatelé vychází vstříc svým zaměstnancům, jak vláda hledá způsoby pomoci pro živnostníky, samoživitelky. Banky jsou ochotny odkládat splátky úvěrů, vlastníci nákupních center jednají s nájemci o odkladech splátek nájemného atd. To jsou krátkodobá správná opatření. Ekonomika však poroste ve střednědobém výhledu dál, každá investice do nemovitosti se určitě vyplatí.

Současně jste ale třeba pro veřejnost uzavřeli váš Areál Monínec i restauraci Trifot a robotickou vinárnu Cyberdog.

Stalo se tak z důvodu nařízení vlády České republiky. Co se ale týká Monínce, druhá polovina března a zejména pak duben patří standardně k obdobím, které příliš kapacity nevytěžují. Můžeme se tak alespoň více soustředit na revitalizaci areálu po zimní sezóně a připravit jej na sezónu letní.

A pokud dojde na mediálně prezentovaný scénář, že po nějakou dobu (několik měsíců možná rok) nám jako občanům Česka bude omezeno vycestování do zahraničí, pak po skončení všech mimořádných opatření očekáváme nárůst zájmu o naše celoroční služby v rámci areálu Monínec. Již nyní se připravujeme na silnou letní sezonu.

Setkáváte se i v této době osobně s obchodními a dalšími partnery?

Minimálně, pokud je situace nezbytná, k osobní schůzce může dojít. Ihned při vstupu do našich kanceláří jim současně s tím ale také necháme změřit teplotu a vybavíme je rouškami, pokud nemají vlastní. Přednost však dáváme telefonické či emailové komunikaci. V některých případech využíváme videokonference, či telekonference. Stejné je to například i při již zmiňované komunikaci se zájemci o naše byty.

Jak často se vedení Trigemy schází, aby na vzniklou situaci reagovalo? Vývoj ohledně různých nařízení vlády České republiky nebo třeba i vedení hlavního města je někdy dost turbulentní.

Snažíme se společně scházet minimálně jednou za dva dny. Při neodkladných záležitostech problémy řešíme ihned. Každodenně. Víkendy nevyjímaje.

Dokážete odhadnout, jak se celý vývoj odrazí na hospodářských výsledcích holdingu Trigema za tento rok?

Naše stavby a prodej bytů pokračuje dál. Zaměstnanci pracují. Rozhodně ale nebudeme tvrdit, že se nás současná situace nedotýká. V tuto chvíli je však předčasné hovořit o tom, v jaké míře to ve výsledku bude. Děláme všechno pro to, aby byly dopady minimální. Zatím se nám vše daří zvládat úspěšně. Plány roku 2020 máme nastaveny na historicky nejúspěšnější rok. Již v lednu a únoru jsme úspěšně realizovali dlouhodobě plánovaný prodej projektu logistického areálu v Kladně a získali jsme stavební povolení na současně realizovaný projekt Bydlení Braník.

Jaké cíle a opatření jsou pro vás v tomto ohledu nejdůležitější, tak aby dopady byly minimální?

Cíle jsou jasné, zajistit životní potřeby našich zaměstnanců, jejich zaměstnanost a fungování firmy z pohledu řízení, zajistit výrobní produkci, prodeje bydlení a tím potřebné cashflow.

Velmi dobře si uvědomujeme odpovědnost za svěřené cizí zdroje. Skupina je kromě podstatného podílu vlastních zdrojů akcionáře financovaná také bankovními úvěry a dluhopisy externích investorů. Variantní plánování cashflow a modelování krizových scénářů je alfou a omegou aktuálního řízení skupiny. V tomto směru očekáváme stabilitu, na případné výkyvy jsme připraveni. Je nutné poznamenat, že se bavíme o časovém horizontu budoucích měsíců, ne pouze několika dnů, či týdnů.

Můžete podrobněji popsat, jak nyní vypadá vaše skupinové cashflow a jak jste připraveni na případné výkyvy?

Naše cashflow je postaveno na několika předpokladech. Potřebujeme, aby na straně příjmů fungoval jak náš developer (prodeje bytů v projektových společnostech, identifikace byznys příležitostí, případné akvizice), tak i stavební firma Trigema Building a.s.. Na výdajové straně se věnujeme modelování scénářů pro krizové řízení nákladů, to zahrnuje eliminaci zbytných nákladů, revize dodavatelů, pravidelné a detailní analýzy platebních příkazů všech společností ve skupině s cílem hledání rezerv a samozřejmě také případné úpravy ve výdajích na mzdy. Společnost Trigema Building a.s. ve svém rozpočtu pro rok 2020 schválila plán obratů v celkové výši 1,3 mld. Kč, který z velké části zahrnuje projekty, kdy na straně investora vystupuje stát (resp. samospráva, kraj). Příjmy z těchto projektů považujeme za nejjistější, poskytují nám potřebné cashflow pro případ zpomalení prodeje bytů na straně developera. Aktuální stav projektů:

• Projekt Bydlení Braník je našim nejmladším projektem, jehož prodej byl oficiálně zahájen 9. března 2020. Již nyní máme podepsány první budoucí smlouvy a jen za tento víkend (k 23. 3. 2020) i přes probíhající karanténní opatření vyřizujeme 22 poptávek po bytech a 7 poptávek po rodinných domech. Tento týden byl spuštěn prodej formou e-rezervace, která se nám osvědčila historicky také na projektech Na Maninách a Nová "Nuselská".
• Projekt Nová "Nuselská“ byl zahájen v květnu 2019 s předpokládaným splněním předprodeje o objemu cca 245 mil. Kč v termínu říjen / listopad 2019. Tento nelehký úkol se podařilo splnit už k 30. 9. 2019! Ambiciózně nastavený plán se vzhledem k atraktivitě projektu (jeho lokality, charakteru a určením kvalitativního standardu) dařilo bez větších obtíží plnit do konce roku 2019, kdy se z celkových 151 jednotek podařilo prodat 66 jednotek. Vzhledem k rostoucím úrokovým sazbám na počátku roku 2020 jsme očekávali horší náladu kupujících a jejich přístup k investicím do rezidenčních nemovitostí. O to více nás mile překvapil výsledek v lednu 2020, kdy se podařilo prodat 7 jednotek. Únor byl vzhledem k jarním prázdninám mírnější a z plánovaných 8 jednotek se podařilo prodat 5. Počátkem března se převalila silná vlna prodejů napříč projekty a v Nuslích se prodalo za 14 dní 8 jednotek o objemu 40,36 mil. Kč bez DPH. Minulý týden (16. 3.–22. 3. 2020) byl ve znamení vládních opatření v boji proti šíření koronaviru, kdy jsme museli přetransformovat procesy z prodejního centra do on-line prostředí.
• Plzeňský projekt V Zahrádkách byl zahájen v červnu 2019. Do konce roku jsme ze 108 jednotek hlásili 45 jednotek jako prodaných. V regionech se více než v hlavním městě propsala opatření ČNB regulující poskytování hypotečních úvěrů, proto nás překvapil nebývale silný zájem od kupujících o tento projekt, který přisuzujeme fázi výstavby při prokázání její kvality. Po úspěšném počátku roku 2020, kdy došlo k podpisu budoucí smlouvy kupní s SBD Praha, které koupilo 2 objekty z celkového počtu 4 realizovaných domů, se dnes soustředíme na cíl, aby do ukončení výstavby byly všechny jednotky vyprodány. Touto dobou máme prodáno 86 jednotek z celkových 108, a je potěšující, že i přes probíhající karanténní opatření se 23. 3. 2020 uzavřely další dvě rezervační smlouvy.
• Projekt Nová Invalidovna má k dnešnímu datu pravomocné územní rozhodnutí a vydané stavební povolení. Jedná se o projekt určený k nájemnímu bydlení, jež bude generovat dlouhodobé cashflow. Proto abychom mohli projekt realizovat, potřebujeme mít zajištěno externí financování, sestávající z plánované emise dluhopisů a bankovního úvěru. Jednání o obou těchto formách financování jsme po dohodě s financujícími bankami krátkodobě pozastavili v návaznosti na probíhající krizi. Pokud by nastala situace, kdy by se nepodařilo financování sjednat, jsme připraveni s projektem posečkat a realizovat v budoucnu, až se situace stabilizuje.
• Projekt Zlatý lihovar, resp. dokončení akvizice, je naplánováno v návaznosti na smluvní podmínky na jaro 2021.

Závěr:

Vedení skupiny se prioritně zabývá krátkodobým, střednědobým i dlouhodobým řízením cashflow celého koncernu. Jsme si vědomi našeho závazku splatnosti první tranše dluhopisů ve 12/2020. Pokud by nedošlo k vydání třetí tranše dluhopisů, které měly zajistit rozjezd investice do projektu nájemního bydlení Nová Invalidovna a rozjezd nového projektu Zlatý Lihovar na Smíchově, bude zahájení stavebních prací odloženo až do doby zajištění příslušných zdrojů.

Jako každá krize se i ta aktuální překoná. I proto pokračujeme v jednáních s příslušnými bankovními institucemi a investory směřujících k zajištění finančních zdrojů ke spuštění stavebních prací na projektech Nová Invalidovna a Zlatý lihovar.

Ve všech variantách je cashflow skupiny dostatečné k naplnění závazků plynoucích ze splatnosti první emise dluhopisů ve sjednaném termínu. Veškerá budoucí rozhodnutí vedení koncernu budou činěna prioritně s tímto hlavním cílem.

Společnost Trigema je na trhu etablovaná již více než 25 let. Většina vrcholových manažerů společnosti zažila krizi v letech 2008 až 2012 a má zkušenosti s krizovým řízením skupiny. Historicky plníme veškeré závazky vůči investorům, bankám, klientům a dodavatelům dle smluvních ujednání. A to dodržíme i v následujícím období.